为了加快我市征地拆迁工作，充分利用国家开发银行棚户区改造以购代建贷款政策，缩短征地拆迁农民安置房配建时间和旧城改造、危旧房改造拆迁安置时间，加快项目的推进，促进我市商品房的消化，增加税收和财政收入。根据国家和自治区棚户区改造以购代建政策和市政府的部署，结合我市实际情况，并借鉴了安微芜湖、来宾、南宁等地的经验，制定出台了《钦州市中心城区棚户区改造安置住房以购代建暂行办法》（下称《办法》）。
二、《办法》的主要内容有哪些？
该《办法》一共有十四条，主要内容包括：
（一）“以购代建”实施程序
1.编制安置住房“以购代建”计划和报批。根据征收计划和拆迁安置情况，市征收办组织棚户区改造实施单位和钦南区、钦北区、钦州港经济技术开发区等相关部门研究，拟订年度棚户区改造安置住房的“以购代建”计划，并上报市政府批准。
2.组织签订征地、征收安置协议。钦南区、钦北区、钦州港经济技术开发区征拆工作部门组织棚户区改造安置人签订安置协议，实施征收、补偿。
3.组织选购商品住房。由市住建委、钦南区、钦北区、钦州港经济技术开发区征拆工作部门组织被安置人（户）在入围楼盘中选购商品住房或者由被安置人（户）自主确定到其他商品房楼盘选购商品住房，签订《商品房买卖合同》和支付首期购房款。
4.结算商品住房购房相关款项。棚户区改造实施单位根据《商品房买卖合同》、安置协议等相关手续，向房地产开发企业结算购房款。
（二）“以购代建”安置住房房源入围条件
1.在我市中心城区范围内，房地产开发企业已办理了商品房预售的普通商品住房。符合交付条件的现房，或者在建商品楼已封顶并且已确定了交房日期，交房期限自签订《房屋房买卖合同》之日起不超过半年。
2.棚户区改造实施单位回购的普通商品住房和已建成的拆迁安置存量房。另外如果是被安置人（户）自选的其他商品房楼盘的商品住房应符合第1点要求。
（三）“以购代建”房源的比选
“以购代建”安置住房房源选定由市政府采购中心通过竞争性谈判方式选定入围“以购代建”安置住房楼盘，并综合考虑房屋区位、价格、房开企业提供的优惠条件等各种因素考虑。房地产开发企业提供的其他优惠条件，包括赠送装修、家电、物业管理费等也纳入评价因素。
（四）“以购代建”购房补偿标准
集体土地征收上农民安置人（户）“以购代建”购房补偿标准由市征收办制定后报市政府审定。集体土地征收上农民安置人（户）购房补偿金额=(市政府审定的补偿标准-360元/平方米)×应得安置面积(60平方米/人)。
集体土地上被征收房屋补偿标准和安置面积，按以下规定执行：
1.按“一户一宅，一宅不超过100平方米”的相关规定，家庭人口3人以上的，可以分户后进行安置。 分户须满足条件：①未满18周岁的不能分户；②属夫妻关系的不能分户；③死亡未但注销的应剔除；④单人成户的原则上只能选择公寓式安置。三人以上的家庭不符合分户的，只能选择不超过90平方米的宅基地，剩余人员选择公寓式安置。已选择宅基地安置的安置户不再享受商品住房安置指标。
2.集体土地棚改项目的农民安置户，所得购房面积指标为商品住房建筑面积每人60平方米。若所选购的商品住房超出购房面积指标以外部分，由农民按照采购价格自行承担。因户型面积原因，购房面积小于应得安置面积指标的，由实施单位按采购价格以货币补偿给农民。
3.农民安置人（户）按360元/平方米价款（毛坯房）支付首期购房款、签订《商品房买卖合同》。
4.对农民安置商铺10平方米/人不实施“以购代建”，统一以货币方式补偿。农民安置商铺10平方米按10000元/平方米标准进行补偿。
（五）鼓励农民安置户选择“以购代建”安置方式
对符合签订宅基地安置协议的农民，放弃宅基地安置而选择 “以购代建”安置方式的，除享受同等“以购代建”政策扶持外，每人增加补偿5万元。
（六）国有土地上被征收房屋的补偿标准
国有土地上被征收房屋的补偿按同等地段新建普通商品住房市场评估价进行补偿（不计成新度，装修费用另行评估补偿）。即所得补偿金额=同等地段新建普通商品住房市场评估价×被征收房屋建筑面积(按国有土地上被征收房屋的补偿面积有关规定计)。若被征收房屋建筑面积60平方米以下的，且征收补偿款未能达到在同等地段购买一套60平方米的普通商品住房的，则按照同等地段60平方米普通商品住房款补偿。
国有土地棚改项目的被安置户，由其任意选择购房面积。
（七）被安置人（户）相关税费缴交问题
被安置人（户）所得安置指标面积内的契税、住宅维修基金、燃气费、办房产证件等安置指标内的费用由实施单位承担支付，超出安置指标以外商品住房面积的费用由被安置人自行承担。
三、《办法》实施后，对钦州市房地产市场起到什么作用？
钦州市政府提出积极实施棚户区改造安置住房“以购代建”政策。旨在通过这个措施，鼓励搬迁安置户通过房地产市场方式购买安置住房，让棚户区改造与房地产开发形成联动效应，促进我市商品住房的销售，提高保障性住房人群的居住环境。这种新模式不仅可以缩短建设周期、提高补偿安置效率、消化相当一部分存量商品住房，还可以为房地产市场健康平稳发展提供动力。
四、该《办法》的适用范围是哪些项目？
《办法》适用范围为我市中心城区（含主城区及钦州港区、滨海新城）的棚户区改造项目。已获得国家开发银行实物配建的棚户区改造贷款项目，要及时调整为“以购代建”并优先予实施。列入城市棚户区改造的城市旧城区改造、危旧改造等项目的住房安置全部实行“以购代建”。
五、在该《办法》出台前农民已经签订了宅基地安置协议的怎么处理？
除在本办法出台前已经签订了宅基地安置协议外，在集体土地上农民回建安置项目中，原则上按“一户一宅”进行宅基地安置，宅基地的安置面积标准按《钦州市集体土地上房屋征收补偿及安置建设管理暂行办法》（钦政办〔2019年〕217号）有关规定执行，符合分户条件的人员不再给予宅基地安置，只能选择以购代建的商品房安置。
六、被安置户选定以购代建的房源后，资金支付的工作流程是怎么样？
（一） 集体土地棚改项目的农民安置户凭《商品住房安置购房证明》到入围楼盘选定商品房并签定《商品房买卖合同》后，要按360元/平方米价款向房开企业支付首期购房款。若其所选购的商品住房超出购房面积指标以外部分，由农民按照楼盘采购价格自行承担。
（二） 国有土地棚改项目的被安置户凭《商品住房安置购房证明》到入围楼盘选定商品房并签定《商品房买卖合同》后，按楼盘采购价格向房开企业购买。
（三） 集体土地棚改项目和国有土地棚改项目的被安置户凭《商品住房安置购房证明》、《商品房买卖合同》、房产部门出具的商品房买卖合同备案手续，再交由棚户区改造项目实施单位向房地产开发企业结算购房补偿款。
